Apenas se conoció en el mercado del real estate el
lanzamiento de estos instrumentos, el sector esperaba un gran desarrollo de
viviendas y oficinas. Meses después, diversas causas generaron que esa
esperanza se haya transformado en desazón y que varios FCI frenaran sus
colocaciones
Hacia fines del año pasado, las expectativas eran más que
favorables en el mercado inmobiliario. Y había razones que sustentaban ese buen
clima.
Después de años de cepo, el blanqueo auguraba la llegada de
una buena cantidad de dólares, suficientes como para volver a motorizar la
actividad.
Asociado a la iniciativa oficial, aparecía una alternativa
de inversión que también generaba entusiasmo: los fondos comunes cerrados (FCI)
que, según los expertos del rubro, inyectaría unos u$s1.600 millones.
La cifra, ambiciosa por cierto, iba a representar alrededor
del 10% de los desarrollos que se construyen durante un año en el país.
Hoy la realidad es otra, muy distante del optimismo de aquel
entonces. El magro nivel de adhesión que ha tenido este instrumento sorprendió
a propios y ajenos.
Este 11 de marzo marcó el fin del plazo previsto para
suscribirse. Y han sido varias las causas que explican la pobre performance.
Algunas voces se refieren a los FCI como "la mancha del
blanqueo", ya que tan sólo juntaron u$s162 millones. Es decir, 10% de la
cifra inicialmente prevista.
De los 17 proyectos de fondos inmobiliarios presentados ante
la Comisión Nacional de Valores (CNV) para ser autorizados, fueron aprobados
10, pero de ese total apenas 5 prosperaron.
Para peor, de este grupo minúsculo ninguno pudo
"descollar". Por el contrario, recaudaron mucho menos de lo
estipulado inicialmente.
Las condiciones impuestas por la CNV eran claras. Para que
un fondo cerrado inmobiliario pueda funcionar debía cumplir con tres requisitos
básicos:
1. Juntar un piso de u$s10 millones
2. Reunir al menos diez integrantes
3. Contar con tres proyectos a desarrollar
Algunos creen los FCI eran una buena iniciativa pero que
surgieron factores que opacaron el interés en el público; otros, que que estaban muertos antes de nacer.
Los que sobrevivieron
El siguiente cuadro muestra los cinco fondos que finalmente
fueron en busca de inversores, "haciendo alarde" de que con ellos se
iban a ahorrar el pago del 15% que impone el fisco.
Sin embargo, llevaban en sus espaldas una "mochila"
que les restaba atractivo: para gozar de este beneficio, los eventuales
interesados debían mantener el capital inmovilizado durante cinco años.
Entre estos fondos, el que lideró las colocaciones fue el
"Allaria Argencons Distrito Quartier".
Colectó unos u$s62 millones, si bien el objetivo inicial era
reunir casi el triple (u$s170 millones).
Contempla el desarrollo de grandes espacios residenciales
con amenities de oficinas y usos mixtos en el puerto de Retiro.
En segundo lugar quedó Consultatio Inmobiliario, que reunió
u$s45 millones y que tampoco pudo alcanzar el tope previsto (u$s200 millones).
Comprende "un mínimo de cuatro proyectos, dos de
oficinas y los otros dos de viviendas", señala a iProfesional Cristian
López, CEO de Consultatio Asset Management.
La superficie construible rondará los de 5.000 metros
cuadrados y el plazo estimado es de unos 50 meses.
En términos de estrategia inversora, el objetivo planteado
es el de brindarle diversificación a quienes adhieran, ya que ninguna de las obras
insumirá más del 50% del fondo.
Como co-inversor aparece Consultatio, desarrolladora de la
que también es dueño Eduardo Costantini, que invertirá u$s200 millones
adicionales a lo reunido en el mercado hasta el viernes pasado.
En tercer lugar se encuentra otra propuesta de Allaria
Ledesma. Se trata de CasasARG, el primer fondo que fuera aprobado por la CNV.
Captó u$s29 millones (para un techo inicial de u$s400
millones), con el fin de generar emprendimientos residenciales orientados a la
clase media.
La estrategia, en este caso, es ofrecer tamaños de viviendas
reducidos y construidas de modo semi-industrial (alta tecnología).
La cuarta posición del ranking quedó en manos de Cohen con
"Al Río", que pudo juntar casi u$s16 millones (de los u$s40 millones
planificados como valor máximo).
Apunta al desarrollo de un centro comercial y tres edificios
en Vicente López.
En el último lugar entre los "afortunados" que
pudieron salir al ruedo se ubicó "Quinquela + Predial". Reunió u$s10
millones, para un tope de u$s50 millones.
En carpeta tiene un mínimo de seis obras iniciales: cinco en
la Ciudad de Buenos Aires y una en Neuquén.
Las iniciativas están dirigidas a la clase media y constan
de micro-departamentos y espacios comunes de esparcimiento.
Alegría y frustración
Con estos números a la vista, queda claro por qué hay tanta
desazón en el mercado para con estos instrumentos.
Las causas de esta magra performance son tan variadas como
complejas, y combinan una mezcla de responsabilidades, propias y ajenas.
¿Qué ocurrió con los que finalmente no salieron a la luz?
Muchos no llegaron a reunir el piso de u$s10 millones, otros ni siquiera
pudieron cumplimentar con los requisitos establecidos por la CNV.
Por caso, el grupo Cohen había presentado 5 FCI, tres de
renta fija y dos de ganancias variables. Al final del camino, pudo concretar
sólo uno de ellos.
Una de las sorpresas del mercado la dio Compass Desarrollo
Inmobiliario: fue uno de los pocos aprobados por la CNV pero finalmente no
realizó colocaciones.
Se trataba de una propuesta innovadora, ya que apuntaba a
realizar edificios arriba de los locales de la cadena de electrodomésticos
Frávega, tanto en Capital Federal como en Buenos Aires y principales ciudades
del interior.
Para algunas fuentes de la city, el no haber podido alcanzar
el monto mínimo establecido para operar, o el incumplir con los trámites
legales, significó la punta del iceberg de un tema mucho más complejo.
Advierten que una conjunción de factores dio lugar al
rotundo fracaso del plan tendiente a que el blanqueo de capitales motorice la
economía real a partir de la construcción.
Entre ellos, los obstáculos de tipo normativo,
inconvenientes impositivos y la carencia de un mínimo de rentabilidad
garantizada.
Pero, por sobre todas las cosas, citan como factor
fundamental la falta de implementación de la esperada Ley de Mercado de
Capitales.
Muchos inversores estaban esperando que comience a regir
para poder apostar por los FCI, ya que la actual normativa hace a los fondos
comunes cerrados poco rentables.
"Los fondos comunes cerrados creados han sido solamente
cuatro en toda la historia del mercado de capitales local, porque requieren
pagar muchos impuestos y, además, son ineficientes", afirma a iProfesional
una fuente bursátil de un fondo que quedó fuera de esta puja.
Por lo pronto, si se hubiese reglamentado la ley, se iban a
tornar mucho más atractivos, ya que la misma ponía fin a la doble imposición a
la hora de tributar (una por tener el papel y la otra por formar parte del
fondo en sí).
"Si no está la parte normativa implementada, entonces
no te sirve un fondo cerrado. Pensábamos que todo iba a ser más expeditivo y
fácil", indica el director de una importante sociedad de bolsa.
Los puntos centrales de Ley de Mercado de Capitales
vinculados con los FCI son:
-Fiscalmente, los hacía "transparentes" al momento
de enfrentar el impuesto a las Ganancias, por trasladarle el pago del al
inversor. Es decir, liberaba al fondo del gravamen.
-Actualizaba las disposiciones para la constitución y
funcionamiento, facilitando la creación de fondos de capital privado, de apoyo
a emprendedores, inmobiliarios, de energía, de infraestructura y otros con
impacto en la economía real.
-Propiciaba la creación de nuevos tipos de FCI, muy
utilizados en los mercados internacionales, para inversores calificados y otros
que repliquen índices bursátiles o canasta de activos
-Adecuaba funciones, obligaciones y responsabilidades de las
sociedades gerentes y depositarias para lograr el necesario equilibrio entre
las exigencias legales y la protección al inversor.
Al respecto, varios directivos de los FCI que "quedaron
afuera" de las colocaciones creen que a mitad de año podría implementarse
la Ley y, de este modo, darse las condiciones favorables para volver a
insistir.
Más allá de los obstáculos acaecidos en el terreno
legislativo y reglamentario, hubo otros aspectos que desalentaron la demanda.
Por ejemplo, el de tener que inmovilizar el capital durante
cinco años y que encima ese "sacrificio" tampoco aseguraba la
obtención de un piso de rentabilidad, pasado ese lapso.
"Más allá de que en la Argentina ese tiempo es una
eternidad, ninguna propuesta lanzada aseguraba una ganancia piso lo
suficientemente atractiva", razona un bróker del sector de real estate.
"Al fin y al cabo –añade- no son pocos los proyectos de
grandes desarrolladores que terminaron en fracaso".
Germán Gómez Picasso, de la consultora Reporte Inmobiliario,
coincide con esta apreciación: "Había que dejar anclado el dinero nada
menos que cinco años y encima había que pagar un fee al administrador".
"Además, la rentabilidad está atada al éxito del desarrollador
y eso conlleva un riesgo muy alto. Es decir, el negocio debía funcionar bien
para logran una buena renta", completa.
A lo anterior se suma el riesgo asociado a que los proyectos
no se completen en el plazo comprometido, si bien el "currículum" de
algunos ejecutores reducía esa incertidumbre.
Los fondos inmobiliarios para blanquear capitales estuvieron
muy lejos del resultado esperado.
Algunos creen que tendrán su revancha y que esta podría
darse a mitad de año.
Pero, para ese entonces, deberán deshacerse de algunas
"mochilas", las mismas que los hicieron fracasar esta vez.
Fuente: iprofesional.com
Resistencia, 11 de marzo de 2017
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